2026년 공동주택 공시가격 기반
재산세 · 종합부동산세 계산 (2025 vs 2026)
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2026년 공동주택 공시가격(안)은 전국 평균 약 3.45% 상승했습니다 (최종 공시: 2026.4.30 예정). 공시가격이 오르면 재산세·종부세 과세표준이 함께 높아져 보유세 부담이 증가합니다.
보유세가 증가하는 주요 이유: 공시가격 자체가 상승하면, 비율·세율이 동일해도 과세표준 금액이 커집니다. 특히 종부세는 누진세율 구조이므로 과세표준이 높은 구간으로 올라설 경우 세율이 뛰어 증가폭이 더욱 커질 수 있습니다.
공동주택 재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
※ 공정시장가액비율: 1세대 1주택자 43~45%(공시가 구간별), 다주택자·법인 60%
여기에 지방교육세(재산세 본세 × 20%)와 도시지역분(과세표준 × 0.14%)이 추가됩니다.
| 과세표준 | 일반세율 | 1주택 특례세율 (공시가 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.10% | 0.05% |
| 6천만 ~ 1.5억 | 0.15% | 0.10% |
| 1.5억 ~ 3억 | 0.25% | 0.20% |
| 3억 원 초과 | 0.40% | 0.35% |
종부세 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율(60%) × 세율 − 재산세 공제
| 과세표준 | 일반세율 | 3주택 이상·조정지역 2주택 (중과) |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
산출세액에서 재산세 공제(종부세 과세표준 × 45% × 재산세율)를 차감한 금액이 결정세액이며, 여기에 농어촌특별세(결정세액 × 20%)가 별도 부과됩니다.
공동명의 주택은 지분별로 공시가격이 안분됩니다. 재산세는 각자의 지분 공시가격에 세율을 적용하고, 종부세는 각자 보유 주택 수와 공시가격 합산 기준으로 판단합니다. 부부 공동명의 1주택의 경우 세액 공제 등 특례 적용이 가능하며, 본 계산기는 단독명의 1주택 기준으로 계산됩니다.
세대원 전원이 국내에 1주택만 소유하고 있는 경우입니다. 재산세는 공시가격 9억 원 이하인 경우 특례 세율(0.05%~0.35%)을 적용하며, 종부세는 12억 원 공제 혜택을 받습니다. 일시적 2주택, 상속주택 등 예외 규정이 있으므로 실제 판단은 관할 세무서에 문의하세요.
전년도 재산세 대비 당해연도 재산세가 일정 비율 이상 오르지 않도록 제한하는 규정입니다. 공시가격 3억 이하는 105%, 3억~6억은 110%, 6억 초과는 130%가 상한입니다. 본 계산기는 세부담 상한을 반영하지 않으므로 실제 고지 세액과 차이가 날 수 있습니다.
국토교통부 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다. 매년 4월 말 최종 공시되며, 그 전까지는 의견열람(안)이 공개됩니다. 본 계산기는 2026년 의견열람(안) 기준으로 계산합니다.
본 계산기는 1세대 1주택 단독명의 기준으로 계산하며, 세부 감면·특례(고령자 공제, 장기보유 공제 등)는 반영되지 않습니다.
2026년 공시가격은 의견열람(안)이며 최종 공시(2026.4.30) 전 변경될 수 있습니다.
세부담 상한, 분할납부 등은 반영되지 않으므로 실제 납부 세액은 관할 지자체 고지서를 기준으로 하세요.
보유세는 부동산을 보유하는 것만으로 매년 납부해야 하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다. 재산세는 지방세로 토지·건물·주택 등 모든 부동산에 부과되며, 종부세는 공시가격 합계가 일정 기준을 초과하는 경우 국세로 추가 부과됩니다. 두 세금 모두 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과됩니다.
재산세는 연 2회 분할 납부합니다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 각각 50%씩 고지됩니다. 단, 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액 고지됩니다. 토지분은 9월에 일괄 고지됩니다. 납부 기한을 넘기면 3%의 납부 지연 가산세가 부과되므로 기한 내 납부가 중요합니다.
보유세 계산의 출발점은 공동주택 공시가격입니다. 국토교통부가 매년 4월 말 공시하는 이 가격은 실거래가와 다르며, 통상 시세의 60~80% 수준입니다. 2026년 전국 공동주택 공시가격(안)은 평균 3.45% 상승했습니다. 공시가격이 오르면 과세표준이 커지고, 세율이 동일해도 납부 세액은 증가합니다. 특히 종부세는 누진세율 구조이므로 공시가격이 특정 구간을 넘어서면 세율 자체가 높아져 세금 증가폭이 예상보다 클 수 있습니다.
1세대 1주택자는 다주택자 대비 상당한 세금 혜택을 받습니다. 재산세의 경우 공시가격 9억 원 이하 주택에 특례세율(0.05%~0.35%)이 적용되어 일반세율(0.1%~0.4%)보다 낮습니다. 공정시장가액비율도 공시가격 구간에 따라 43~45%로, 다주택자(60%)보다 낮게 적용됩니다. 종부세는 12억 원 공제를 받아 공시가격이 12억 원 이하이면 종부세가 부과되지 않습니다. 여기에 만 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)를 합산하면 최대 80%까지 세액 공제가 가능합니다.
2주택 이상 보유자는 모든 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 계산합니다. 공제금액은 9억 원(1세대 1주택 12억 원보다 낮음)이 적용되며, 조정대상지역 내 2주택 또는 3주택 이상 보유자는 중과세율(최고 5.0%)이 적용됩니다. 본 계산기에서는 여러 주택을 추가하면 합산 종부세를 자동으로 계산합니다. 다주택자라면 주택별 공시가격 합계와 조정대상지역 여부를 반드시 확인하세요.
공시가격(안)이 공개된 후 의견제출 기간(통상 4월 초~말) 중에는 이의를 신청할 수 있습니다. 국토교통부 부동산공시가격알리미 홈페이지에서 온라인으로 신청하거나, 해당 시·군·구청에 방문 신청도 가능합니다. 이의신청이 받아들여지면 공시가격이 낮아져 보유세 부담이 줄어들 수 있습니다. 최종 공시 후에도 60일 이내에 이의신청이 가능합니다.
재산세 납부세액(재산세 본세 기준)이 500만 원을 초과하는 경우, 납부기한으로부터 2개월 이내에 분할납부를 신청할 수 있습니다. 500만 원 초과~1,000만 원 이하는 500만 원을 초과하는 금액, 1,000만 원 초과는 납부할 세액의 50% 이하 금액을 분할납부할 수 있습니다. 분할납부를 원하면 납부기한 내에 관할 지방자치단체에 신청해야 합니다.