보유세 계산기
2026년 공동주택 공시가격 기반 재산세 · 종합부동산세
🆕 2026 세제개편안 반영 · 2026~2028년 자동 계산
Made by 일등세무회계사무소 김상민 세무사
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- 주택 추가 완료 후 '보유세 계산' 버튼을 누르면 2025 vs 2026 비교 결과가 표시됩니다.
2026년 8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안은 종합부동산세를 크게 개편합니다. 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분(2027년 보유세)부터 적용되며, 국회 심의를 거쳐 확정됩니다. 본 계산기의 결과 화면에서 현행 vs 개편안('27년/'28년~) 세금을 비교할 수 있습니다.
세율도 '주택 수 기준'에서 '주택가액 기준'으로 일원화됩니다. 과세표준 6~12억 구간 세율이 1.0% → 1.3%로 인상되고, '28년부터는 주택 수와 무관하게 단일 세율표(0.5~5.0%)가 적용됩니다.
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | ’27년 1·2주택 | ’28년~ 모든 주택 |
|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
※ 3주택 이상 보유자는 '27년부터 '28년 세율표(0.5~5.0%)가 적용됩니다. 재산세는 이번 개편 대상이 아닙니다.
2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 약 3.45% 상승했습니다 (2026.4.30 최종 공시 완료). 공시가격이 오르면 재산세·종부세 과세표준이 함께 높아져 보유세 부담이 증가합니다.
보유세가 증가하는 주요 이유: 공시가격 자체가 상승하면, 비율·세율이 동일해도 과세표준 금액이 커집니다. 특히 종부세는 누진세율 구조이므로 과세표준이 높은 구간으로 올라설 경우 세율이 뛰어 증가폭이 더욱 커질 수 있습니다.
공동주택 재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
※ 공정시장가액비율: 1세대 1주택자 43~45%(공시가 구간별), 다주택자·법인 60%
여기에 지방교육세(재산세 본세 × 20%)와 도시지역분(과세표준 × 0.14%)이 추가됩니다.
| 과세표준 | 일반세율 | 1주택 특례세율 (공시가 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.10% | 0.05% |
| 6천만 ~ 1.5억 | 0.15% | 0.10% |
| 1.5억 ~ 3억 | 0.25% | 0.20% |
| 3억 원 초과 | 0.40% | 0.35% |
종부세 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율(60%) × 세율 − 재산세 공제
| 과세표준 | 일반세율 | 3주택 이상·조정지역 2주택 (중과) |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
산출세액에서 재산세 공제(종부세 과세표준 × 45% × 재산세율)를 차감한 금액이 결정세액이며, 여기에 농어촌특별세(결정세액 × 20%)가 별도 부과됩니다.
주택 카드에서 공동소유를 선택하고 지분율을 입력하면 본인 부담분 기준으로 계산됩니다. 재산세는 물건 전체 기준으로 계산한 뒤 지분만큼 안분하며(부부공동 1주택도 1세대1주택 특례세율 적용), 종부세는 본인 지분 공시가격에 기본공제 9억 원을 적용합니다(부부공동 1주택 12억 공제 특례신청은 미반영). 부부가 각자 단독명의로 1채씩 보유한 경우는 지원하지 않으니 참고용으로만 활용하세요.
세대원 전원이 국내에 1주택만 소유하고 있는 경우입니다. 재산세는 공시가격 9억 원 이하인 경우 특례 세율(0.05%~0.35%)을 적용하며, 종부세는 12억 원 공제 혜택을 받습니다. 일시적 2주택, 상속주택 등 예외 규정이 있으므로 실제 판단은 관할 세무서에 문의하세요.
전년도 재산세 대비 당해연도 재산세가 일정 비율 이상 오르지 않도록 제한하는 규정입니다. 공시가격 3억 이하는 105%, 3억~6억은 110%, 6억 초과는 130%가 상한입니다. 본 계산기는 세부담 상한을 반영하지 않으므로 실제 고지 세액과 차이가 날 수 있습니다.
국토교통부 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다. 매년 4월 말 최종 공시됩니다. 본 계산기는 2026년 4월 30일 최종 공시된 공동주택 공시가격 기준으로 계산합니다.
본 계산기는 세부 감면·특례(고령자 공제, 장기보유·거주 공제 등)를 반영하지 않습니다.
2026년 공시가격은 2026.4.30 최종 공시된 공동주택 공시가격 기준입니다.
2026 세제개편안 비교는 정부 발표안(2026.8.3) 기준이며, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다.
세부담 상한, 분할납부 등은 반영되지 않으므로 실제 납부 세액은 관할 지자체·세무서 고지서를 기준으로 하세요.
2026년 보유세 완전 가이드
보유세란 무엇인가?
보유세는 부동산을 보유하는 것만으로 매년 납부해야 하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다. 재산세는 지방세로 토지·건물·주택 등 모든 부동산에 부과되며, 종부세는 공시가격 합계가 일정 기준을 초과하는 경우 국세로 추가 부과됩니다. 두 세금 모두 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과됩니다.
2026년 재산세 납부 일정
재산세는 연 2회 분할 납부합니다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 각각 50%씩 고지됩니다. 단, 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액 고지됩니다. 토지분은 9월에 일괄 고지됩니다. 납부 기한을 넘기면 3%의 납부 지연 가산세가 부과되므로 기한 내 납부가 중요합니다.
공시가격과 보유세의 관계
보유세 계산의 출발점은 공동주택 공시가격입니다. 국토교통부가 매년 4월 말 공시하는 이 가격은 실거래가와 다르며, 통상 시세의 60~80% 수준입니다. 2026년 전국 공동주택 공시가격(안)은 평균 3.45% 상승했습니다. 공시가격이 오르면 과세표준이 커지고, 세율이 동일해도 납부 세액은 증가합니다. 특히 종부세는 누진세율 구조이므로 공시가격이 특정 구간을 넘어서면 세율 자체가 높아져 세금 증가폭이 예상보다 클 수 있습니다.
1세대 1주택자 세금 혜택
1세대 1주택자는 다주택자 대비 상당한 세금 혜택을 받습니다. 재산세의 경우 공시가격 9억 원 이하 주택에 특례세율(0.05%~0.35%)이 적용되어 일반세율(0.1%~0.4%)보다 낮습니다. 공정시장가액비율도 공시가격 구간에 따라 43~45%로, 다주택자(60%)보다 낮게 적용됩니다. 종부세는 12억 원 공제를 받아 공시가격이 12억 원 이하이면 종부세가 부과되지 않습니다. 여기에 만 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)를 합산하면 최대 80%까지 세액 공제가 가능합니다.
다주택자 보유세 계산 방법
2주택 이상 보유자는 모든 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 계산합니다. 공제금액은 9억 원(1세대 1주택 12억 원보다 낮음)이 적용되며, 조정대상지역 내 2주택 또는 3주택 이상 보유자는 중과세율(최고 5.0%)이 적용됩니다. 본 계산기에서는 여러 주택을 추가하면 합산 종부세를 자동으로 계산합니다. 다주택자라면 주택별 공시가격 합계와 조정대상지역 여부를 반드시 확인하세요.
공시가격 이의신청 방법
공시가격(안)이 공개된 후 의견제출 기간(통상 4월 초~말) 중에는 이의를 신청할 수 있습니다. 국토교통부 부동산공시가격알리미 홈페이지에서 온라인으로 신청하거나, 해당 시·군·구청에 방문 신청도 가능합니다. 이의신청이 받아들여지면 공시가격이 낮아져 보유세 부담이 줄어들 수 있습니다. 최종 공시 후에도 60일 이내에 이의신청이 가능합니다.
재산세 분할납부 제도
재산세 납부세액(재산세 본세 기준)이 500만 원을 초과하는 경우, 납부기한으로부터 2개월 이내에 분할납부를 신청할 수 있습니다. 500만 원 초과~1,000만 원 이하는 500만 원을 초과하는 금액, 1,000만 원 초과는 납부할 세액의 50% 이하 금액을 분할납부할 수 있습니다. 분할납부를 원하면 납부기한 내에 관할 지방자치단체에 신청해야 합니다.