상생임대주택 특례 요건 · 임대료 5% 인상률 자동 계산
🆕 2026 세제개편안 반영 · 양도기한까지 자동 판정
Made by 일등세무회계사무소 김상민 세무사
상생임대차계약이란 직전 임대차계약보다 보증금·월 임대료를 5% 이내로만 올린 계약을 말합니다. 요건을 갖춘 상생임대주택은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대의 2년 거주요건이 면제됩니다. 이 계산기에 두 계약 조건을 입력하시면 5% 인상률(렌트홈 방식 자동 환산)·임대기간·계약시기 요건을 자동 판정하고, 2026 세제개편안으로 신설된 양도기한('26.10.1 이후 양도분)까지 계산해 드립니다.
① 직전 임대차계약 : 주택을 산 뒤 직접 체결(매수하며 승계받은 계약 제외) + 임대기간 1년 6개월 이상
② 상생임대차계약 : 직전 대비 보증금·임대료 5% 이내 인상 + ’21.12.20~’26.12.31 중 체결·임대 개시 + 임대기간 2년 이상
③ 양도기한 (세제개편안 신설, ’26.10.1 이후 양도분) : 상생계약이 ’26.12.31 이전 종료되면 ’27.12.31까지, ’27.1.1 이후 종료되면 종료 후 1년과 ’29.12.31 중 빠른 날까지 양도해야 합니다.
취득 당시 조정대상지역 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건과 장특공제 우대(최대 80%)의 2년 거주요건이 면제됩니다. 양도기한을 넘겨도 양도 전 본인이 2년 실거주하면 특례를 적용받을 수 있습니다.
직전 임대차계약보다 보증금과 월 임대료를 5% 이내로만 올린 계약을 말합니다. 이 계약을 체결한 임대인을 상생임대인, 그 주택을 상생임대주택이라고 합니다. 본 판정기에 두 계약의 보증금·월세를 입력하면 인상률이 5% 이내인지 자동으로 계산해 드립니다.
주택 취득일과 직전 임대차계약·상생임대차계약의 체결일, 임대기간, 보증금, 월세를 입력하면 임대료 5% 인상률을 렌트홈(임대등록시스템) 방식으로 자동 계산하고, 임대기간·계약시기 요건과 양도기한까지 한 번에 판정합니다. 별도 가입 없이 무료로 사용할 수 있습니다.
전세와 월세를 오가는 경우 그대로 비교할 수 없으므로, 전월세 전환율을 적용해 환산한 금액으로 비교합니다. 본 판정기는 렌트홈(임대등록시스템)과 동일한 방식으로 자동 환산해 인상률을 계산하므로, 따로 임대료 계산기를 돌려보지 않아도 됩니다.
주택을 취득한 뒤 임대인 본인이 직접 체결한 계약이어야 합니다. 주택을 매수하면서 종전 임대인으로부터 승계받은 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다. 또한 직전 임대차계약의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
직전 임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생 임대차계약은 2년 이상 실제로 임대해야 합니다. 계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
2026년 세제개편안으로 양도기한이 신설되었습니다('26.10.1 이후 양도분). 상생 임대차계약이 '26.12.31 이전에 종료되면 '27.12.31까지, '27.1.1 이후 종료되면 종료일부터 1년이 되는 날과 '29.12.31 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 본 판정기가 입력하신 계약 종료일로 양도기한을 자동 계산해 드립니다.
취득 당시 조정대상지역이라 적용되던 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건과 장기보유특별공제 우대(최대 80%)의 2년 거주요건이 면제됩니다. 실제로 살지 않고 임대만 했더라도 비과세와 우대 공제를 받을 수 있습니다.