2026 세제개편안 반영 양도세 시뮬레이터
지금 매도 vs ’27 · ’28 · ’29년 매도 — 총 세부담 비교
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세제개편안으로 양도세 장기보유특별공제가 '보유' 기준에서 '거주' 기준으로 바뀝니다 (’28년 양도분부터 단계 적용). 매도 시점에 따라 양도세와 그동안 낼 보유세가 달라지므로, 시점별 총 부담을 비교해보세요.
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%(각 최대 40%, 합산 최대 80%)입니다. 세제개편안은 이를 거주 중심으로 단계 전환합니다. 실제 거주하지 않고 보유만 한 주택은 공제가 크게 줄어듭니다.
| 구분 | ~’27년 양도 (현행과 동일) | ’28년 양도 | ’29년~ 양도 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 연4% + 보유 연4% (최대 80%) | 거주 연6% + 보유 연2% (최대 80%) | 거주 연8% (최대 80%) |
| 다주택 (비조정) | 보유 연2% (최대 30%) | 보유 연1% 또는 거주 연2% (최대 15%/30%) | 거주 연2% (최대 30%) |
| 공제 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택을 ’28년 이후 양도하면 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 올라갑니다. 실거주 장기 보유자에게는 개편안이 오히려 유리할 수 있는 이유입니다.
지금~’27년 매도: 현행 규정 그대로 적용됩니다. 비거주 보유 주택이라면 공제 축소 전 마지막 기회입니다. ’28년 매도: 거주공제 비중이 커지고 한도 20억이 생기며, 장기 거주자는 기본공제 2,500만 원을 받습니다. ’29년 이후: 거주공제만 남고 한도가 10억으로 줄어듭니다. 그리고 파는 시점까지 매년 개편된 종부세·재산세(보유세)를 계속 부담해야 하므로, 양도세만이 아니라 보유세 누적액까지 합쳐 비교해야 정확한 의사결정이 됩니다. 위 시뮬레이터가 그 합계를 계산합니다.
본 시뮬레이터는 정부 발표안(2026.8.3) 기준이며 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다.
양도가액·공시가격은 현재 수준 유지 가정입니다. 가격이 오르면 양도차익과 보유세가 함께 커집니다.
1세대 1주택 비과세(12억 이하, 2년 보유·조정지역 취득 시 2년 거주)는 반영, 조정대상지역 다주택 중과(현재 유예)·감면특례·상속·증여 등은 미반영입니다.
다주택자의 종부세는 해당 주택 1채 기준 단순 계산이므로, 전체 합산은 보유세 계산기에서 확인하세요. 실제 의사결정 전에는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.