Made by 일등세무회계사무소 김상민 세무사
세제개편안으로 양도세 장기보유특별공제가 '보유' 기준에서 '거주' 기준으로 바뀝니다 (’28년 양도분부터 단계 적용). 언제 파느냐에 따라 공제율과 세액이 달라지므로, 매도 시점별 양도소득세를 비교해보세요.
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%(각 최대 40%, 합산 최대 80%)입니다. 세제개편안은 이를 거주 중심으로 단계 전환합니다. 실제 거주하지 않고 보유만 한 주택은 공제가 크게 줄어듭니다.
| 구분 | ~’27년 양도 (현행과 동일) | ’28년 양도 | ’29년~ 양도 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 연4% + 보유 연4% (최대 80%) | 거주 연6% + 보유 연2% (최대 80%) | 거주 연8% (최대 80%) |
| 다주택 (비조정) | 보유 연2% (최대 30%) | 보유 연1% 또는 거주 연2% (최대 15%/30%) | 거주 연2% (최대 30%) |
| 공제 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택을 ’28년 이후 양도하면 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 올라갑니다. 실거주 장기 보유자에게는 개편안이 오히려 유리할 수 있는 이유입니다.
지금~’27년 매도: 현행 규정 그대로 적용됩니다. 비거주 보유 주택이라면 공제 축소 전 마지막 기회입니다. ’28년 매도: 거주공제 비중이 커지고 한도 20억이 생기며, 장기 거주자는 기본공제 2,500만 원을 받습니다. ’29년 이후: 거주공제만 남고 한도가 10억으로 줄어듭니다. 실제 매도 결정은 여기에 보유세까지 함께 따져봐야 합니다.
본 시뮬레이터는 정부 발표안(2026.8.3) 기준이며 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다.
양도가액은 매도 시점과 무관하게 현재 수준 유지 가정입니다. 가격이 오르면 양도차익도 함께 커집니다.
1세대 1주택 비과세는 12억 이하 · 2년 보유 요건만으로 판정합니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 추가되므로, 거주 2년 미만이라면 별도 확인이 필요합니다.
조정대상지역 다주택 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)과 개편안의 한시 완화는 반영했으나, 고령 1주택자 감면·지방 세컨드홈 특례·일시적 2주택·상속·증여 등은 미반영입니다. 실제 의사결정 전에는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.